A TRX e a BRL, respectivamente gestora e administradora do TRXF11, fundo de investimentos imobiliários especializado em gerar renda para os cotistas por meio do aluguel de imóveis urbanos para grandes companhias, divulgaram há pouco um Fato Relevante informando que assinaram um contrato de locação no modelo “built to suit”, ou “construção sob medida” (em tradução livre), que envolve aquisição do terreno, desenvolvimento imobiliário e construção do imóvel que será a primeira loja da Leroy Merlin no estado da Bahia.
Localizado em Salvador, o terreno de 26 mil m² que será adquirido receberá obras para acomodar a nova unidade do Home Center da Leroy Merlin, que contará com cerca de 31 mil m² de área construída, sendo locado para a empresa varejista de origem francesa por no mínimo 20 anos. Ao todo, o negócio celebrado tem valor de R$ 106.707.000,00.
A partir da assinatura do contrato começará o período de desenvolvimento imobiliário e obras — estimado em 18 meses — em que o TRXF11 passará a receber um aluguel provisório pelo imóvel até a inauguração da loja, quando terá início o pagamento do aluguel definitivo.
Com o novo imóvel, o fundo passará a ter um portfólio ainda mais diversificado de inquilinos, mas mantendo a alta qualidade de crédito e do portfólio imobiliário, e colocará a Bahia como terceiro maior estado em percentual de receita para o fundo, responsável por 10,51% dos aluguéis recebidos. Esse contrato, especificamente, passará a ser a fonte de 6,21% dos aluguéis pagos mensalmente ao fundo.
O negócio está alinhado à estratégia do TRXF11 de formar seu portfólio com ativos localizados em regiões de grande adensamento urbano, locados para empresas de grande porte, principalmente por meio de contratos atípicos. Uma das principais características desse tipo de acordo é ser de longo prazo e contar com penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor integral do contrato de locação, o que garante que os valores acordados pelos aluguéis serão recebidos integralmente pelo fundo. O documento também prevê a impossibilidade, pelo locatário, de entrar com ação revisional de aluguel durante o prazo de vigência inicial, e a utilização de fiança como modalidade de garantia locatícia.
Com mais de 55 mil investidores ativos, o TRXF11 atualmente conta com 425 mil m² em área bruta locável, em 13 estados, alugados para empresas como Assaí, Pão de Açúcar, Extra, Carrefour, Obramax e Sodimac. É gerido pela TRX, gestora com ampla experiência no mercado imobiliário, com histórico de mais de 100 operações nos modelos built to suit e sale and lease back (operação em que uma empresa vende o imóvel onde está instalada e o aluga na sequência, continuando a ocupar o local e pagando aluguel para o novo proprietário).
