O projeto de lei complementar que regulamenta a reforma tributária segue em tramitação no Senado, e as discussões sobre possíveis mudanças nas regras de tributação do setor imobiliário geram impasse entre o governo e o setor. A proposta, que se encontra na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE), pode sofrer novas alterações, o que obrigaria o retorno do texto à Câmara dos Deputados. As divergências estão concentradas na nova sistemática de tributação sobre a venda de imóveis por empresas.

De acordo com o texto, as vendas de imóveis novos realizados por empresas, conhecidas como incorporações, terão uma alíquota reduzida em 40%, resultando em uma carga tributária efetiva de 16,78% sobre o Imposto sobre Valor Adicionado (IVA). Este percentual é baseado na alíquota padrão de 27,97%, estabelecida pelo Ministério da Fazenda após a aprovação do projeto na Câmara. Por outro lado, as vendas realizadas por pessoas físicas continuarão sem incidência de tributos, mantendo o cenário atual para estas operações.

O setor imobiliário contesta as alterações. A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic) argumenta que a carga tributária atual sobre o segmento varia entre 6,4% e 8%. A entidade, juntamente com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), defende que o redutor da alíquota padrão seja ampliado de 40% para 60%, o que resultaria em uma tributação de 11,98% sobre o IVA, considerada mais adequada para não gerar impactos negativos sobre o setor.

A equipe econômica, por sua vez, sustenta que a alíquota de 16,78% não refletirá necessariamente a carga tributária final em todos os casos. O governo prevê a aplicação de um redutor social de R$ 100 mil para imóveis populares, o que diminuiria o impacto da tributação nesse segmento. Além disso, o imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno, não sobre o valor total do imóvel.

Mesmo com essas considerações, o setor imobiliário mantém suas críticas. Em audiência na CAE, o presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, reforçou a necessidade de elevação do redutor e defendeu a criação de um regime de transição para manter a carga tributária atual nos empreendimentos iniciados antes da entrada em vigor do IVA.

A divergência entre governo e setor também envolve os cálculos sobre os impactos do novo sistema. O Ministério da Fazenda afirma que a reforma trará redução de 3,5% no custo de imóveis populares avaliados em R$ 200 mil, enquanto imóveis de alto padrão, no valor de R$ 2 milhões, teriam um aumento de 3,5% no custo final. A pasta defende que a reforma busca promover uma tributação progressiva, com alíquotas menores para a população de menor renda e maiores para os mais ricos.

Entidades do setor de construção civil, no entanto, rebatem esses números. A Cbic destaca que o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, que seria beneficiado pela queda de preços, representa apenas 15% das vendas do mercado imobiliário. Além disso, a Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) apresentou cálculos indicando aumento significativo na carga tributária, especialmente em imóveis de maior valor. A ABMI projeta aumentos de até 51,7% para imóveis de R$ 2 milhões e 68,7% para loteamentos. A entidade também aponta que os custos de intermediação e administração de imóveis poderiam subir mais de 50%.

A equipe econômica discorda das projeções do setor, argumentando que o novo sistema permitirá a dedução de impostos incidentes ao longo da cadeia produtiva, o que resultará na tributação apenas dos ganhos das construtoras. O governo afirma ainda que o novo modelo proporcionará ganhos de eficiência para o setor, permitindo a adoção de tecnologias mais avançadas, atualmente pouco utilizadas devido à alta tributação. Essas inovações, segundo o Ministério da Fazenda, beneficiariam especialmente os imóveis de alto padrão.

Outro ponto de divergência é o impacto nas operações de aluguel. A ABMI defende um redutor de 80% no IVA sobre essas operações, o que resultaria em uma alíquota de 5,59%, considerada neutra para o setor. Melina Rocha, consultora internacional especializada em IVA e colaboradora do governo na elaboração do projeto, esclareceu durante audiência na CAE que o setor de aluguéis terá um regime tributário específico e que os cálculos do governo foram baseados em uma amostra mais abrangente do que a utilizada pelas entidades do setor.

*Com informações da Agência Brasil.