A Câmara dos Deputados aprovou, na última terça-feira (03/10/2023), uma série de emendas do Senado ao Projeto de Lei (PL) 4.188/2021, que busca reformular as regras relacionadas à garantia real em empréstimos, abordando questões como hipoteca e alienação fiduciária de imóveis. Conhecida como o “marco legal das garantias de empréstimo”, a proposta agora aguarda a sanção presidencial para entrar em vigor.

O projeto, originalmente apresentado pelo Poder Executivo no final de 2021, passou por diversas etapas no Congresso. Em junho do ano passado, a Câmara dos Deputados aprovou o texto e o encaminhou ao Senado, onde o projeto foi aprovado em julho deste ano, com relatoria do senador Weverton (PDT-MA). As modificações feitas pelos senadores exigiram uma nova análise dos deputados, que agora foi concluída.

As emendas do Senado trouxeram diversas alterações ao projeto original. A principal delas foi a exclusão do serviço de gestão de garantias, que havia sido proposto pela Câmara e que não faz mais parte do texto final. Por outro lado, uma das emendas do Senado introduz a possibilidade de usar medidas extrajudiciais para recuperar créditos por meio de cartórios, permitindo aos credores fazerem propostas de desconto por intermédio de tabelionatos de protesto.

Comunicados por carta simples, correio eletrônico ou aplicativo de mensagem instantânea, os tabeliães informarão aos devedores sobre as propostas, que poderão incluir um prazo de até 30 dias para aceitação. Caso o devedor não aceite a proposta, o comunicado será convertido em indicação para protesto. Se essa negociação extrajudicial for bem-sucedida, os emolumentos cartoriais serão pagos com base no valor efetivamente quitado.

Em relação aos prazos, se a negociação ocorrer entre 31 e 120 dias após o vencimento do título ou documento de dívida, o credor deverá antecipar a taxa devida à central nacional de serviços eletrônicos compartilhados pelos serviços prestados. Se a negociação ocorrer após 120 dias, todos os emolumentos e outras despesas deverão ser pagos antecipadamente pelo credor.

Outra mudança aprovada permitirá que tabeliães de protesto enviem intimações para devedores por meio de aplicativos de mensagem instantânea, como o WhatsApp. No entanto, essa intimação só será considerada cumprida quando a funcionalidade de recebimento estiver disponível na plataforma.

As emendas também introduziram a possibilidade de cartórios de registro civil emitirem certificados de vida, estado civil e domicílio físico ou eletrônico dos interessados, mediante convênio com a instituição correspondente e comunicação imediata e eletrônica da prova de vida atestada.

Além das alterações relacionadas às garantias, as emendas do Senado abordaram outras questões, como a manutenção do monopólio da Caixa no penhor civil, a exclusão de casos que permitiriam a penhora do único imóvel da família e a retirada da possibilidade de uso do direito minerário como garantia. Também foi retirada a isenção do Imposto de Renda para aplicações feitas por residentes no exterior no Brasil.

O projeto ainda possibilita a execução extrajudicial para recuperar dívidas relacionadas a veículos automotores alienados fiduciariamente, com procedimentos realizados pelos Detrans por meio de empresas especializadas em registro centralizado.

De acordo com a proposta, uma segunda dívida poderá ser garantida por um imóvel adquirido por meio da alienação fiduciária em nome do credor do financiamento imobiliário, desde que a primeira dívida seja cancelada. As garantias de credores anteriores terão prioridade em relação às mais recentes caso a garantia seja executada.

O relator do projeto, deputado João Maia, estabeleceu exceções à regra que permite ao devedor contrair novas dívidas com o mesmo credor da alienação fiduciária original, desde que seja no âmbito do Sistema Financeiro Nacional e em operações com Empresas Simples de Crédito (ESC). Além disso, o projeto cria a figura do agente de garantia, que atuará em nome próprio e em benefício dos credores, facilitando o registro de garantias, a gestão de bens e a execução de garantias.

O agente de garantia poderá ser substituído pelos credores a qualquer momento, e após receber o valor da venda do bem dado em garantia, ele deverá realizar o pagamento aos credores em até dez dias úteis. Enquanto não transferido para os credores, esse dinheiro será considerado patrimônio separado do agente de garantia e não poderá ser usado para quitar suas próprias obrigações por até 180 dias.

*Com informações da Agência Senado.