O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou, neste mês de setembro de 2024, o entendimento de que o legítimo proprietário de um imóvel tem o direito de reivindicá-lo, ainda que o bem tenha sido vendido a um terceiro de boa-fé com base em uma escritura pública falsa. A decisão foi tomada pela Terceira Turma do tribunal, que negou o recurso especial de uma empresa que, após adquirir o imóvel, buscava permanecer na posse alegando ter seguido todos os trâmites legais de compra. A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a boa-fé do comprador não prevalece quando o registro da escritura é cancelado, conforme dispõe o artigo 1.247 do Código Civil (CC).

O processo teve origem em uma ação ajuizada pelo espólio do proprietário original do imóvel, que sustentava que a venda realizada era baseada em uma escritura pública inexistente, uma vez que o bem jamais havia sido transferido ao suposto comprador. Anos depois, a propriedade foi adquirida por uma empresa, que alegou ter adotado todas as cautelas necessárias na compra e reivindicava o direito de manter o imóvel sob sua posse, invocando a proteção conferida ao adquirente de boa-fé pela Lei 13.097/2015.

Em sua decisão, a relatora observou que a referida lei, apesar de abordar a proteção do adquirente de boa-fé, não regula as consequências jurídicas do cancelamento de registros anteriores, como no caso em questão. Andrighi salientou que o Código Civil, em seu artigo 1.247, prevê que, uma vez cancelado o registro do imóvel, o proprietário original tem o direito de reivindicar o bem, independentemente da boa-fé do terceiro adquirente.

Segundo a ministra, o sistema de registros públicos busca assegurar a autenticidade e a segurança jurídica dos negócios imobiliários, conforme estabelece o artigo 1º da Lei 6.015/1973. Entretanto, quando o registro é proveniente de uma escritura falsa, o cancelamento do documento é necessário para preservar o direito do legítimo proprietário. “Cancelado o registro, o proprietário pode reivindicar o imóvel, sem que a boa-fé do adquirente prevaleça”, afirmou a ministra.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), ao julgar o caso nas instâncias ordinárias, já havia declarado a nulidade da escritura e, consequentemente, de todas as operações subsequentes. Aplicando o artigo 1.247 do Código Civil, o TJSP confirmou que o cancelamento do registro conferiu ao proprietário original o direito de reivindicar o bem, mesmo diante da boa-fé do comprador.

A empresa, ao recorrer ao STJ, buscava garantir a proteção do artigo 54, parágrafo 1º, da Lei 13.097/2015, que trata do princípio da concentração de dados na matrícula do imóvel e da segurança jurídica do adquirente de boa-fé. Contudo, a ministra relatora explicou que a norma não tem o objetivo de regulamentar situações em que o registro é anulado por fraude. “O dispositivo visa proteger o adquirente que confia no registro público, mas não pode prevalecer quando a base desse registro é uma escritura fraudulenta”, explicou Andrighi.

A decisão do STJ traz importantes implicações para o sistema de registro imobiliário brasileiro, reforçando que o cancelamento de um registro fraudulento implica o direito de o proprietário legítimo reivindicar o bem. No entanto, a ministra Nancy Andrighi ressaltou que o adquirente de boa-fé não fica desamparado, uma vez que pode pleitear reparação por perdas e danos contra o vendedor fraudulento que lhe transferiu o imóvel de forma indevida.

Ao reafirmar o entendimento de que o artigo 1.247 do Código Civil continua vigente, mesmo após a entrada em vigor da Lei 13.097/2015, o STJ reforça a proteção ao proprietário legítimo. Segundo a relatora, o Código Civil oferece uma solução equilibrada para os casos em que há conflito de interesses legítimos entre o proprietário original e o adquirente de boa-fé, preservando a segurança jurídica sem que isso resulte em prejuízo irreparável ao comprador.

A decisão ressalta também a necessidade de maior atenção por parte dos compradores ao realizar transações imobiliárias, ainda que protegidos pela confiança no sistema de registros públicos. A jurisprudência demonstra que, em casos de fraude, a boa-fé não é suficiente para garantir a propriedade do bem, e os compradores devem buscar medidas legais contra os responsáveis pela venda fraudulenta.

Especialistas apontam que essa decisão pode ter impactos futuros em transações imobiliárias, gerando um alerta sobre a importância de maior rigor nas verificações documentais e nas diligências durante o processo de compra e venda de imóveis. Em cenários de irregularidades, o direito de reivindicação do proprietário original prevalece, reafirmando a importância de preservar a integridade dos registros públicos como mecanismo de proteção patrimonial.

Os principais dados da decisão do STJ no Recurso Especial nº 2.115.178  

1. Decisão judicial:

• Tribunal: Superior Tribunal de Justiça (STJ).
• Órgão julgador: Terceira Turma.
• Relatora: Ministra Nancy Andrighi.
• Fundamento jurídico principal: Artigo 1.247 do Código Civil (CC).
• Lei contestada: Lei 13.097/2015, artigo 54, parágrafo 1º.
• Resultado: Recurso especial negado à empresa, e proprietário original tem o direito de reivindicar o imóvel.

2. Partes envolvidas:

• Espólio do legítimo proprietário: Autor da ação que contestou a venda do imóvel.
• Empresa adquirente: Ré, que adquiriu o imóvel com base em escritura falsa e buscava garantir sua posse.
• Réu original: Parte que vendeu o imóvel com base em escritura fraudulenta.

3. Imóvel:

• Natureza da disputa: Propriedade vendida com base em uma escritura pública de compra e venda falsa.
• Condição da venda: Escritura fraudulenta registrada.
• Boa-fé: Alegação da empresa compradora de que adquiriu o bem confiando nos registros públicos e adotando as devidas cautelas.

4. Legislação aplicável:

• Código Civil (artigo 1.247): Permite que o proprietário reivindique o imóvel em caso de cancelamento do registro, independentemente da boa-fé do adquirente.
• Lei 13.097/2015: Protege o adquirente de boa-fé, mas não regula a situação em que o registro do imóvel é cancelado por fraude.
• Lei 6.015/1973: Regula os registros públicos, visando garantir autenticidade e segurança dos atos jurídicos.

5. Implicações jurídicas:

• Direito de reivindicação do proprietário original: Prevalece sobre o direito do adquirente de boa-fé em casos de fraude.
• Cancelamento do registro: Nulo em casos de fraude documental, garantindo a reversão da propriedade ao titular original.
• Reparação por perdas e danos: O adquirente de boa-fé pode buscar indenização contra o vendedor fraudulento.

6. Contexto da fraude:

• Natureza do problema: Fraude na escritura pública.
• Impacto: Cancelamento do registro e nulidade das operações de compra e venda.
• Decisão judicial anterior: Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) já havia declarado a nulidade da escritura e confirmado o direito de reivindicação do espólio.

7. Consequências:

• Proteção jurídica: O proprietário original tem o direito de reivindicar o imóvel.
• Segurança jurídica: A decisão reforça a importância dos registros públicos, mas alerta sobre fraudes documentais.
• Adquirente de boa-fé: Pode buscar reparação contra o vendedor, mas não mantém a posse do bem em caso de escritura falsa.

Essas categorias resumem os principais elementos da decisão do STJ e os contextos legais e processuais envolvidos no caso.

*Acórdão no REsp 2.115.178 do STJ.

*A informação foi divulgada pelo STJ em 13 de setembro de 2024.