TJBA declara inconstitucional cobrança antecipada do ITIV pela Prefeitura de Salvador; Entenda a decisão

O Tribunal de Justiça do Estado da Bahia (TJBA) julgou procedente, em parte, a Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) nº 0022556-93.2014.8.05.0000, proposta pelo Ministério Público da Bahia (MPBA) em 17 de julho de 2021, contra dispositivos da legislação municipal de Salvador que autorizavam a cobrança antecipada do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITIV) em contratos de promessa de compra e venda de imóveis na capital.

A decisão foi proferida pelo Órgão Especial do TJBA na terça-feira (25/03/2025), sob relatoria da desembargadora Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel. A Corte reconheceu a inconstitucionalidade material de normas do Código Tributário Municipal (Lei nº 7.186/2006), alteradas pelas Leis 7.611/2008 e 8.622/2014, bem como de artigos do Decreto Municipal nº 24.058/2013, por violarem o princípio da capacidade contributiva e o conce ito jurídico de fato gerador do ITIV.

O Acórdão representa uma mudança de paradigma na relação tributária entre o Município de Salvador e os cidadãos adquirentes de imóveis.

Fundamentação da decisão: inconstitucionalidade e jurisprudência consolidada

O TJBA concluiu que a legislação municipal antecipava a exigência do ITIV para o momento da assinatura da promessa de compra e venda de unidade imobiliária para entrega futura, o que é juridicamente inadequado, pois não há transmissão de propriedade nessa fase.

Segundo a jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o fato gerador do ITIV é o registro da transmissão da propriedade no cartório de registro de imóveis, conforme o art. 156, II, da Constituição Federal e o art. 35, II, do CTN.

O voto da relatora destacou que é inconstitucional criar obrigações tributárias com base em mera expectativa de transmissão, afrontando também os princípios da razoabilidade e segurança jurídica.

Dispositivos declarados inconstitucionais: fundamentos e efeitos

Foram declarados materialmente inconstitucionais os seguintes dispositivos:

Lei nº 7.186/2006 (com alterações das Leis 7.611/2008 e 8.622/2014)

• Art. 119, parágrafo único: atribuía à incorporadora a responsabilidade pelo ITIV, como substituta tributária, nos casos de entrega futura.
• Art. 122, I, §1º, I: determinava o pagamento antecipado do ITIV na assinatura da promessa de compra e venda.
• Art. 125: previa penalidades por descumprimento da antecipação do imposto.

Decreto nº 24.058/2013

• Art. 3º, I (expressão “inclusive para entrega futura”) e VII: ampliavam indevidamente a incidência do ITIV.
• Art. 9º, II, parágrafo único: atribuía substituição tributária à incorporadora.
• Art. 14, §1º e §3º, I e II: impunham deveres tributários sem fato gerador.
• Art. 15 e art. 21 (caput e parágrafos): permitiam revisões e cobranças adicionais, gerando dupla incidência.

Esses dispositivos foram invalidados por ampliarem o conceito de transmissão imobiliária sem respaldo na legislação federal e na Constituição Estadual.

Modulação dos efeitos

A decisão modulou os efeitos da declaração de inconstitucionalidade da seguinte forma:

• Efeito retroativo (ex tunc): para os dispositivos declarados inconstitucionais, desde a origem.
• Efeito prospectivo (ex nunc): para os dispositivos do art. 118, I, art. 125 da Lei 7.186/2006 e art. 8º, I, art. 21 do Decreto nº 24.058/2013, com vigência a partir da publicação da medida cautelar.

Embargos prejudicados

O julgamento do mérito tornou prejudicados os embargos de declaração anteriormente interpostos, não havendo mais controvérsia jurídica a ser sanada.

Entenda a Decisão

Violação à Constituição Estadual

Segundo jurista consultado pelo Jornal Grande Bahia, a ADI foi movida contra artigos da Lei Municipal nº 7.186/2006 – o Código Tributário e de Rendas do Município de Salvador – e contra dispositivos do Decreto nº 24.058/2013, que regulamentava a cobrança do imposto. Os dispositivos declarados inconstitucionais permitiam a exigência do ITIV em momento anterior à efetiva transmissão da propriedade, ou seja, no ato da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, mesmo quando o imóvel ainda se encontrava em fase de construção.

O Tribunal reconheceu que tal cobrança antecipada viola o artigo 149 da Constituição do Estado da Bahia, ao afrontar os princípios da legalidade tributária, da capacidade contributiva e da razoabilidade.

Decisão reafirma jurisprudência do STF e do STJ

Em seu voto, a relatora Desembargadora Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel destacou que a exigência do ITIV sem que tenha havido transmissão efetiva da propriedade “desvirtua a lógica do sistema tributário brasileiro” e “impõe ao contribuinte uma obrigação desproporcional e sem fato gerador realizado”.

A decisão do TJBA acompanha a jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo a qual o fato gerador do ITIV (ou ITBI, em outros Estados) ocorre somente com o registro da transmissão no cartório de imóveis, conforme previsto no Código Civil (art. 1.245) e no Código Tributário Nacional (art. 35, II).

Prática configurava bitributação e insegurança jurídica

Outro ponto rechaçado pelo TJBA foi a possibilidade de cobrança complementar do ITIV no momento do registro da propriedade, mesmo após o recolhimento antecipado do imposto. A prática foi considerada inconstitucional por permitir dupla incidência sobre o mesmo fato gerador, violando o princípio da vedação ao confisco e à bitributação.

Além disso, o Tribunal apontou que a substituição tributária imposta à incorporadora imobiliária — que, por força de lei, antecipava o pagamento e repassava o ônus ao consumidor — era incompatível com o modelo constitucional de competência tributária municipal.

Impacto para contribuintes e para o Município

Com a decisão, a Prefeitura de Salvador fica impedida de exigir o ITIV antes do registro imobiliário da transferência de propriedade, restabelecendo a conformidade com o ordenamento jurídico nacional. Além disso, abre-se a possibilidade de restituição dos valores pagos indevidamente por contribuintes, mediante ações judiciais específicas.

Especialistas em Direito Tributário consideram a decisão um marco jurídico de proteção ao cidadão contra abusos fiscais. “A Justiça confirma que não se pode criar obrigações tributárias artificiais ou baseadas em ficções jurídicas. O registro é o único marco legal e constitucionalmente válido para a cobrança do ITIV”, afirmou um procurador ouvido pela reportagem.

Consequências jurídicas e administrativas

A decisão impõe ao Município de Salvador a obrigação de adequar sua legislação tributária referente ao ITIV aos parâmetros constitucionais. Fica vedada, a partir de agora, a exigência do imposto antes do registro da transmissão da propriedade imobiliária, marco legal que define o fato gerador da obrigação tributária.

Além disso, o julgamento pode repercutir diretamente sobre contribuintes que recolheram o ITIV de forma antecipada, com base em contratos de promessa de compra e venda. Nesses casos, abre-se a possibilidade de restituição dos valores pagos ou compensação tributária, mediante iniciativas judiciais específicas.

Ao reconhecer a inconstitucionalidade da cobrança antecipada, o Tribunal de Justiça da Bahia restabelece a segurança jurídica e reafirma o princípio da capacidade contributiva, coibindo práticas fiscais arbitrárias. A norma ora invalidada configurava grave distorção do sistema tributário, ao onerar compradores de imóveis na planta antes da efetiva aquisição da propriedade.

A declaração de inconstitucionalidade, portanto, impede a continuidade da cobrança em desconformidade com a Constituição e cria precedentes relevantes para ações de repetição de indébito, fortalecendo os direitos dos contribuintes e a legitimidade do ordenamento tributário municipal.

EMENTA (resumo jurídico oficial)

O Tribunal declarou inconstitucionais os seguintes dispositivos:

• Art. 118, Art. 119, parágrafo único, Art. 122, §1º, I, e Art. 125 da Lei nº 7.186/2006 (com alterações das Leis nº 7.611/2008 e 8.622/2014);

• Artigos correlatos do Decreto Municipal nº 24.058/2013;

• Art. 1º e parágrafo único da Lei Municipal nº 8.622/2014.

A decisão teve por base a violação ao art. 149 da Constituição do Estado da Bahia, que impõe observância à legalidade tributária, à capacidade contributiva e à existência de fato gerador real para exigência de tributos.

PRINCIPAIS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO:

1. Violação à capacidade contributiva e à legalidade
   O Município impunha a cobrança do ITIV com base em contrato de promessa de compra e venda de imóveis ainda não construídos, desconsiderando que o fato gerador do imposto é a efetiva transmissão de propriedade, consagrada com o registro no cartório de imóveis.

2. Cobrança antecipada sem fato gerador
   A legislação municipal antecipava a exigência tributária antes mesmo da existência do imóvel, configurando tributação sobre um evento futuro e incerto, o que é incompatível com os princípios constitucionais do Direito Tributário.

3. Dupla incidência indevida
   O Município exigia pagamento complementar do ITIV no momento do registro, além da cobrança antecipada, o que foi considerado uma bitributação sobre o mesmo fato gerador.

4. Precedentes do STF e STJ
   O TJBA alinhou-se à jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que reiteradamente afirmam que a mera promessa de compra e venda não enseja cobrança de ITIV/ITBI.

5. Substituição tributária imprópria
   A imposição do pagamento à incorporadora (na condição de substituto tributário) transferia ao consumidor final um custo sem respaldo jurídico válido.