O crescimento das operações de crédito rural em atraso, inadimplentes, renegociadas ou prorrogadas amplia a atenção sobre a qualidade das propriedades oferecidas como garantia a bancos e outros financiadores do agronegócio. Nesta terça-feira (20/10/2026), o cruzamento de dados da Frente Parlamentar da Agropecuária (FPA), do Banco Central, da Polícia Federal (PF), do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e de investigações jornalísticas mostra que o problema reúne duas questões distintas, mas potencialmente conectadas: uma carteira agropecuária considerada problemática que pode alcançar R$ 256 bilhões e casos documentados de imóveis rurais fictícios, registros sobrepostos ou cadastros adulterados utilizados ou apresentados como garantias financeiras. Não há, contudo, evidência de que os R$ 256 bilhões estejam vinculados a “fazendas fantasmas”.

A expressão “fazendas fantasmas” tem sido utilizada para descrever imóveis que não existem territorialmente nos termos indicados pela documentação ou apresentam incompatibilidades relevantes entre matrícula, localização, limites físicos ou outros registros. O risco apontado por especialistas surge principalmente no momento em que o credor procura transformar a garantia imobiliária em recursos e descobre sobreposição com propriedade de terceiros, área pública ou outro impedimento que comprometa a recuperação do crédito.

O alerta ganhou dimensão adicional porque investigações policiais já identificaram casos em que documentos fundiários suspeitos foram utilizados para transformar áreas públicas ou inexistentes em ativos privados. No Pará, a Operação Imperium Fictum, iniciada em 2025 e aprofundada em 2026, apura suposta manipulação de registros cartorários, utilização de dados falsos e apropriação de terras da União. Documentos da investigação obtidos pela Repórter Brasil indicam que imóveis investigados chegaram a ser empregados como garantia de financiamentos.

R$ 256 bilhões representam carteira potencialmente problemática, não fraude fundiária

A dimensão financeira do problema exige uma diferenciação fundamental. Em levantamento divulgado em 18/06/2026, a FPA informou que a carteira de crédito rural alcançava R$ 895,2 bilhões em abril. A esse estoque foram acrescentados R$ 274 bilhões em Cédulas de Produto Rural — CPRs — no mercado privado não bancário e outros R$ 57 bilhões em CPRs situadas no mercado financeiro, mas fora da classificação tradicional do crédito rural. O universo considerado aproxima-se de R$ 1,2 trilhão.

Segundo a entidade parlamentar, aproximadamente R$ 256 bilhões poderiam ser classificados como carteira problemática, conceito que reúne operações atrasadas, inadimplentes, renegociadas e prorrogadas. A FPA atribuiu a deterioração principalmente aos efeitos acumulados de problemas climáticos e tensões geopolíticas entre 2024 e 2026. A mesma entidade advertiu que esse volume não significava que todo o montante seria efetivamente incluído em programas de renegociação.

Outro cálculo apresentado no debate ajuda a compreender como se chegou à cifra. Dados atribuídos ao Banco Central e apresentados por técnicos envolvidos nas discussões legislativas apontavam uma carteira estressada de aproximadamente R$ 187 bilhões dentro do sistema financeiro em abril de 2026, equivalente a 20,9% das operações consideradas. A aplicação desse percentual sobre um universo ampliado de cerca de R$ 1,226 trilhão, incluindo operações realizadas fora do sistema bancário, produziu a estimativa de aproximadamente R$ 256 bilhões potencialmente problemáticos.

Endividamento rural provocou reação do governo, Congresso e CMN

A deterioração das operações rurais produziu efeitos sobre a política de crédito. Em 15/07/2026, o governo federal editou a Medida Provisória nº 1.376/2026, que autorizou linhas destinadas à composição de dívidas rurais e de CPRs para produtores e cooperativas afetados por eventos climáticos, redução de preços e perdas de renda. Entre os critérios gerais previstos estão perdas em duas ou mais safras entre 2019 e 2025 e redução de pelo menos 30% da renda bruta agropecuária esperada, mediante comprovação técnica.

O Conselho Monetário Nacional (CMN) regulamentou parte da política pela Resolução nº 5.330, de 23/07/2026, permitindo a composição de determinadas operações renegociadas, prorrogadas ou inadimplentes. Em 04/09/2026, a Resolução nº 5.340 ampliou possibilidades para algumas dívidas que não haviam sido abrangidas originalmente.

A MP teve sua vigência prorrogada por 60 dias pelo Congresso. Segundo o calendário legislativo consultado, o prazo para sua apreciação termina em 11/11/2026. Paralelamente, as regras operacionais preveem prazos próprios para contratação das linhas. A FPA continua sustentando que produtores enfrentam entraves relacionados a laudos, limites, juros e exigências bancárias, inclusive quanto às garantias.

Qualidade das garantias passa a ser parte da discussão sobre recuperação do crédito

É nesse ambiente de renegociação e aumento da carteira estressada que surge o segundo problema: a capacidade de bancos, cooperativas, fundos e investidores de efetivamente executar as garantias apresentadas quando os devedores deixam de cumprir suas obrigações.

Patrick Lüdtke, apresentado como CPO da Axioma Intelligence, empresa que atua na análise de ativos rurais e em operações envolvendo propriedades em situação de estresse financeiro, afirma que inconsistências podem permanecer sem identificação até a fase de execução. “Muitas vezes o credor empresta olhando só o documento”, declarou.

Segundo Lüdtke, sua experiência em leilões de propriedades rurais registra situações nas quais a área descrita pela matrícula alcança terras pertencentes a terceiros ou apresenta outras inconsistências espaciais. Na avaliação do executivo, a verificação antecipada do imóvel e de sua correspondência territorial permitiria ao financiador dimensionar melhor o risco antes de aceitar a propriedade como garantia. Trata-se de avaliação profissional de um agente privado, e não de levantamento estatístico oficial sobre o conjunto do crédito agropecuário.

Risco não pode ser projetado sobre toda a dívida do setor

Não há, nas fontes consultadas, levantamento nacional que demonstre quanto dos R$ 256 bilhões considerados potencialmente problemáticos pela FPA possui garantias fundiárias irregulares.

Por essa razão, os dois números não podem ser diretamente associados. A existência de uma carteira rural estressada aumenta a importância da qualidade das garantias porque tende a elevar a possibilidade de renegociações e execuções. Isso não permite concluir que os créditos problemáticos tenham sido concedidos contra imóveis inexistentes ou irregulares.

A própria reportagem que trouxe o alerta de Lüdtke registra expressamente que os R$ 256 bilhões abrangem o conjunto das operações consideradas problemáticas no agronegócio e não representam valores necessariamente relacionados a “fazendas fantasmas”.

Operação Imperium Fictum apura transformação de terras públicas em ativos privados

O caso de maior dimensão encontrado na pesquisa é a Operação Imperium Fictum, deflagrada pela Polícia Federal em 21/05/2025. A primeira fase resultou em 39 mandados de busca e apreensão e nove prisões preventivas, com ações em oito estados e no Distrito Federal. A investigação mirou suspeitas de fraudes fundiárias, grilagem de terras públicas da União e lavagem de capitais no Pará.

Documentos da PF analisados pela Repórter Brasil apontam que o grupo investigado teria criado processos administrativos fictícios atribuídos ao Incra, utilizado documentos incompatíveis com os arquivos oficiais e vinculado imóveis a CPFs e CNPJs para construir aparência de regularidade. Segundo a investigação, a finalidade não seria apenas ocupar áreas, mas convertê-las em ativos negociáveis.

De acordo com a reportagem baseada nos autos policiais, as propriedades suspeitas eram vendidas, registradas para valorização ou oferecidas como garantia de empréstimos. Santander e Caixa Econômica Federal teriam liberado, em conjunto, mais de R$ 8,4 milhões em financiamentos lastreados em imóveis que a investigação considera grilados. A Justiça determinou bloqueio de R$ 275,8 milhões em bens, enquanto os investigadores estimaram movimentação superior a R$ 600 milhões e patrimônio acumulado pelo grupo acima de R$ 1 bilhão. Esses valores integram a narrativa da investigação e não devem ser interpretados como responsabilidade definitivamente estabelecida por sentença.

Investigação teve nova fase em julho de 2026

Em 08/07/2026, a Polícia Federal deflagrou a segunda fase da Imperium Fictum, com quatro mandados de busca e apreensão em Anapu e Senador José Porfírio, no Pará. A corporação informou que apura o possível registro fraudulento de quatro matrículas rurais, além de indícios de grilagem de terras da União e lavagem de capitais.

Segundo a PF, os elementos reunidos apontam para possível apropriação de patrimônio público por meio da manipulação de registros cartorários e utilização de dados falsos. O material recolhido passou a subsidiar o inquérito, que permanecia em andamento na divulgação da segunda fase.

No campo do contraditório, Debs Antônio Rosa, apontado pela investigação como figura central do esquema, deixou a prisão preventiva em janeiro de 2026 por decisão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, junto com outros seis investigados. A prisão foi substituída por medidas cautelares. Segundo a Repórter Brasil, o inquérito já havia sido concluído e a denúncia recebida em dezembro de 2025, mas o processo ainda dependia de etapas de instrução e julgamento.

Operação Canadá apura CAR adulterado e avaliação de R$ 84 milhões

Um segundo caso surgiu em 18/08/2026, quando a Polícia Civil de Mato Grosso deflagrou a Operação Canadá. A investigação apura supostas fraudes no Sistema Mato-grossense de Cadastro Ambiental Rural — Simcar — envolvendo uma propriedade em Confresa.

Segundo informações divulgadas sobre a operação, os proprietários identificaram alteração na representação eletrônica do imóvel. A área cadastrada teria sido deslocada para outro ponto do estado, enquanto documentos cartorários supostamente falsos também teriam sido produzidos. A polícia cumpriu 14 mandados de busca e apreensão em municípios de Mato Grosso e no Pará.

Um cadastro investigado teria servido como base para avaliação rural de R$ 84 milhões, apresentada como garantia em tentativas de obtenção de crédito junto a instituições financeiras. A informação disponível não demonstra que financiamento nesse valor tenha sido efetivamente concedido. A apuração também informou que não havia indícios de participação de servidores da Secretaria de Estado de Meio Ambiente de Mato Grosso, tratada como vítima ao lado dos proprietários da fazenda.

CAR não é título de propriedade

O caso evidencia uma distinção documental relevante. Criado pelo Código Florestal, o Cadastro Ambiental Rural (CAR) é um registro público eletrônico destinado à reunião de informações ambientais dos imóveis rurais, incluindo perímetros declarados, vegetação nativa, Áreas de Preservação Permanente e Reserva Legal.

O próprio governo federal esclarece que a inscrição no cadastro não constitui título para reconhecimento do direito de propriedade ou posse. As informações declaradas também estão sujeitas à análise e validação do órgão ambiental competente. Portanto, existência de CAR e domínio imobiliário são conceitos jurídicos diferentes.

Esse ponto é relevante porque a análise adequada de uma garantia rural pode exigir o cruzamento de vários conjuntos documentais: matrícula imobiliária, cadeia dominial, georreferenciamento, certificação fundiária, CAR, eventuais restrições ambientais e existência física do perímetro indicado.

CNJ criou sistema para identificar sobreposições e duplicidades

As inconsistências territoriais não são um problema ignorado pelas instituições. Em 03/06/2025, a Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento nº 195, criando o Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI) e estabelecendo procedimentos destinados ao saneamento e à retificação de registros imobiliários.

O sistema deve formar uma base geográfica das informações mantidas pelos registros de imóveis, permitir interação com outros bancos de dados que utilizem coordenadas geodésicas e identificar eventuais sobreposições totais ou parciais entre polígonos correspondentes a matrículas. A norma prevê também mecanismos para detectar duplicidades e vazios dominiais geométricos.

O regulamento contém uma disposição especialmente relevante para credores. Quando o SIG-RI identificar indícios de sobreposição, a informação poderá constar das certidões e ser submetida ao juiz corregedor. Entretanto, essa observação ou eventual averbação não bloqueia isoladamente a matrícula nem impede sua transmissão ou oneração, que ocorre sob responsabilidade dos interessados.

Integração entre certificação e matrícula permanece incompleta

Outra fragilidade está na conexão entre a certificação fundiária e o registro imobiliário. Conforme dados do painel público do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) reproduzidos pelo Money Times e referentes a 12/10/2026, aproximadamente 709 mil dos 1,58 milhão de imóveis rurais certificados pelo Incra apresentavam a certificação averbada na matrícula.

O percentual corresponde a 44,9%. A diferença não significa que os demais imóveis sejam fraudulentos ou inválidos. O dado demonstra, contudo, que certificação técnica e matrícula ainda não estavam integralmente conectadas no universo considerado.

O ONR tem ampliado a digitalização e integração do sistema registral. Em 15/10/2026, anunciou que a Pesquisa Nacional de Bens passaria a alcançar mais de 3.600 cartórios, com acesso a aproximadamente 90 milhões de matrículas, número apresentado pela entidade como superior a 90% do total de imóveis regulares do país. A ferramenta é utilizada, entre outras finalidades, para análise patrimonial, crédito e investigações financeiras.

Bahia integra região apontada como área de atenção

Na avaliação de Patrick Lüdtke, problemas de correspondência territorial aparecem com frequência em Mato Grosso, Pará e no Matopiba, região formada por áreas do Maranhão, Tocantins, Piauí e Bahia. A declaração representa experiência profissional do executivo e não estatística oficial comparativa entre estados.

A Bahia possui, entretanto, episódios recentes envolvendo segurança registral. Em 26/11/2025, a Polícia Civil deflagrou a Operação Sinete, em Feira de Santana e municípios vizinhos, para investigar fraudes fundiárias, falsificação documental e lavagem de capitais. A operação cumpriu 47 mandados de busca e apreensão, teve sete prisões registradas inicialmente e alcançou uma estrutura que, segundo a SSP-BA, envolvia servidores de cartórios, empresários, advogados, corretores e agentes de segurança pública.

Não há, nas informações consultadas, elemento que permita ligar a Operação Sinete a financiamentos rurais ou à carteira de R$ 256 bilhões calculada pela FPA. O caso é relevante para o contexto apenas por demonstrar que manipulações de documentos e registros imobiliários também são objeto de investigação criminal na Bahia. Em janeiro de 2026, a Prefeitura de Feira de Santana criou um Grupo Especial de Apuração Fundiária para mapear áreas públicas, cruzar dados cadastrais e registrais e identificar possíveis retificações irregulares e registros suspeitos.

Fraude fundiária pode transformar risco jurídico em risco financeiro

Uma propriedade rural oferecida como garantia tem valor econômico na medida em que o credor consegue identificar o bem, verificar sua titularidade e, em situação de inadimplência, executar ou alienar esse patrimônio segundo as regras aplicáveis.

Quando matrícula, perímetro físico, certificação e realidade territorial entram em conflito, a garantia pode perder liquidez, ter seu valor reduzido ou provocar litígios com terceiros e entes públicos. O problema pode afetar não apenas bancos, mas fundos, investidores, cooperativas, fornecedores e compradores de créditos inadimplidos.

Isso explica por que a discussão sobre endividamento do agronegócio ultrapassa o volume nominal das dívidas. Em um cenário no qual operações precisam ser renegociadas ou recuperadas, a avaliação da qualidade jurídica e territorial do patrimônio oferecido como garantia assume peso maior.

Linha do tempo dos principais acontecimentos

• 03/06/2025 — Provimento nº 195 do CNJ: a Corregedoria Nacional de Justiça cria o SIG-RI e estabelece procedimentos para identificar e sanear sobreposições, duplicidades e inconsistências nos registros imobiliários.
• 21/05/2025 — Operação Imperium Fictum: a Polícia Federal cumpre 39 mandados de busca e apreensão e nove prisões preventivas em investigação sobre fraudes fundiárias, grilagem de terras da União e lavagem de capitais no Pará.
• 04/06/2025 — Financiamentos entram na investigação: documentos da PF obtidos pela Repórter Brasil indicam uso de propriedades investigadas como garantias e mais de R$ 8,4 milhões em créditos concedidos por Santander e Caixa com base nos imóveis apontados como grilados.
• 26/11/2025 — Operação Sinete na Bahia: Polícia Civil cumpre 47 mandados de busca e apreensão em investigação de fraudes fundiárias, documentos falsos e lavagem de capitais em Feira de Santana e região.
• Dezembro de 2025 — denúncia no caso Imperium Fictum: segundo a Repórter Brasil, a denúncia é recebida pela Justiça após a conclusão do inquérito da PF.
• 27/01/2026 — investigados deixam prisão preventiva: TRF-1 substitui por medidas cautelares a prisão de Debs Antônio Rosa e outros seis investigados na Imperium Fictum.
• Abril de 2026 — referência da carteira estressada: dados usados no debate parlamentar indicam aproximadamente R$ 187 bilhões de operações estressadas dentro do sistema financeiro; extrapolação para o universo ampliado do crédito agropecuário resulta em potencial de cerca de R$ 256 bilhões.
• 18/06/2026 — FPA divulga levantamento: entidade informa carteira agropecuária próxima de R$ 1,2 trilhão e estima em R$ 256 bilhões as operações atrasadas, inadimplentes, renegociadas ou prorrogadas.
• 08/07/2026 — segunda fase da Imperium Fictum: PF cumpre quatro mandados em Anapu e Senador José Porfírio e apura possível registro fraudulento de quatro matrículas rurais.
• 15/07/2026 — MP nº 1.376: governo autoriza linhas para composição de dívidas rurais e CPRs de produtores que atendam aos critérios estabelecidos.
• 23/07/2026 — Resolução CMN nº 5.330: Conselho Monetário Nacional regulamenta linhas para composição de determinadas dívidas rurais.
• 18/08/2026 — Operação Canadá: Polícia Civil de Mato Grosso investiga adulteração de cadastro rural; uma avaliação de R$ 84 milhões teria sido apresentada como garantia em tentativas de obtenção de crédito.
• 04/09/2026 — Resolução CMN nº 5.340: CMN autoriza composição de outras dívidas rurais não abrangidas integralmente pela regulamentação anterior.
• 12/10/2026 — integração registral: dados do painel do ONR reproduzidos pela imprensa indicam 709 mil certificações averbadas entre 1,58 milhão de imóveis rurais certificados pelo Incra, equivalentes a 44,9%.
• 19/10/2026 — risco das garantias ganha nova exposição: Patrick Lüdtke alerta para dificuldades na execução de propriedades cuja documentação não corresponde à realidade territorial.

Fatos confirmados: o agronegócio atravessa um período de aumento das operações de crédito renegociadas, prorrogadas, atrasadas ou inadimplentes; a FPA estima uma carteira potencialmente problemática de R$ 256 bilhões, enquanto operações policiais demonstram a existência de casos concretos de manipulação de registros, imóveis fictícios ou cadastros adulterados utilizados ou apresentados como suporte para operações financeiras. Também está documentado que o CNJ criou instrumentos destinados especificamente à identificação de sobreposições, duplicidades e outras inconsistências registrais. Esses elementos evidenciam dois problemas reais, embora de escalas diferentes: endividamento rural e segurança das garantias imobiliárias.

Interpretação fundamentada: quanto maior a quantidade de operações submetidas a renegociação ou recuperação, maior tende a ser a importância econômica da qualidade das garantias. Uma matrícula formalmente existente não substitui a verificação da localização, da cadeia dominial, da correspondência geográfica e das eventuais sobreposições. O avanço do SIG-RI, da digitalização registral e do cruzamento entre bancos de dados pode reduzir assimetrias de informação, mas os casos investigados indicam que a diligência prévia das instituições financeiras continua sendo parte central do controle de risco.

Lacunas e informações ainda dependentes de confirmação: não existe, nas fontes analisadas, estimativa que permita determinar qual parcela dos R$ 256 bilhões está garantida por imóveis com problemas registrais, fundiários ou geográficos. Também não é possível concluir que irregularidade no CAR, divergência de georreferenciamento ou falta de averbação de certificação equivalha automaticamente a fraude ou inexistência de propriedade. Nos casos policiais citados, responsabilidades individuais dependem do andamento das investigações, do contraditório e das decisões judiciais definitivas.

O núcleo de interesse público está, portanto, na interseção entre crédito, propriedade rural e segurança registral. A expansão das renegociações deverá exigir acompanhamento do Banco Central, CMN, instituições financeiras, Congresso Nacional e governo federal, enquanto a integridade das garantias dependerá da atuação coordenada de CNJ, ONR, Incra, registros de imóveis, órgãos ambientais, polícias e Judiciário. Os próximos desdobramentos relevantes serão a evolução da MP nº 1.376/2026, a efetiva recuperação das carteiras estressadas, o saneamento das sobreposições registrais e os resultados judiciais das investigações sobre imóveis utilizados como garantias financeiras.