Na terça-feira (09/06/2026), cartórios de Registro de Imóveis alertaram compradores, vendedores e investidores de Feira de Santana sobre a necessidade de consultar bases oficiais antes de fechar negócios imobiliários, em meio ao avanço de golpes envolvendo falsos corretores, imóveis inexistentes, vendas duplicadas e ocultação de restrições jurídicas. A orientação ocorre no contexto de crescimento dos crimes de estelionato na Bahia, que, segundo dados citados pela Associação dos Registradores de Imóveis da Bahia (Ariba), somam cerca de 57 mil ocorrências por ano, média de 6,5 golpes por hora, com alta de 603% desde 2018.

Fraudes imobiliárias crescem em ambiente de alta do estelionato

Os golpes relacionados à compra, venda e aluguel de imóveis têm se tornado mais frequentes em Feira de Santana e acompanham uma mudança no padrão da criminalidade patrimonial. Se antes parte expressiva dos riscos estava associada a roubos e furtos presenciais, agora fraudes documentais, negociações simuladas e crimes praticados com apoio de meios digitais ampliam a vulnerabilidade de consumidores e famílias que buscam adquirir patrimônio.

Entre as práticas mais recorrentes estão a venda de imóveis por pessoas que não são proprietárias, a oferta de propriedades inexistentes ou que não estão disponíveis para negociação, a comercialização do mesmo bem para diferentes compradores e a omissão de dívidas, penhoras ou bloqueios que impedem a transferência regular da propriedade.

O risco é agravado quando a negociação se baseia apenas em anúncios, documentos particulares, contratos de gaveta, mensagens eletrônicas ou promessas verbais. Esses elementos podem ser adulterados, falsificados ou apresentados fora do contexto jurídico real do imóvel. Por isso, a principal recomendação dos registradores é verificar a situação do bem diretamente em base oficial antes de qualquer pagamento, sinal ou assinatura contratual.

RI Digital permite consultar proprietário e situação jurídica do imóvel

Para reduzir o risco de fraude, os Cartórios de Registro de Imóveis disponibilizam o RI Digital, plataforma oficial que concentra serviços eletrônicos do Registro de Imóveis. Segundo a Ariba, o sistema reúne informações de mais de 84 milhões de propriedades registradas no país e, na Bahia, dados de mais de 3,4 milhões de imóveis.

A ferramenta permite solicitar a certidão digital da matrícula, documento que reúne o histórico jurídico da propriedade, identifica o proprietário atual e informa a existência de penhoras, dívidas, indisponibilidades, bloqueios judiciais ou outros impedimentos legais que possam inviabilizar a venda.

Na prática, a matrícula funciona como o documento central do imóvel. É nela que constam os atos relevantes relacionados ao bem, incluindo transferências de propriedade, averbações, garantias, constrições judiciais e demais registros que podem afetar a segurança da negociação. Sem essa verificação, o comprador fica exposto ao risco de pagar por um bem que não poderá ser transferido regularmente.

Certidão da matrícula é etapa essencial antes de qualquer pagamento

A orientação dos cartórios é que a consulta seja feita antes de qualquer pagamento, especialmente em negociações conduzidas por intermediários, corretores não verificados ou vendedores que pressionam por decisões rápidas. Caso o interessado não tenha o número da matrícula, é possível utilizar a pesquisa por CPF ou CNPJ para identificar imóveis vinculados ao suposto vendedor.

Com a matrícula localizada, o passo decisivo é solicitar a certidão digital atualizada. O documento confirma se o imóvel está realmente em nome de quem se apresenta como vendedor e se há alguma restrição que impeça a transferência. A recomendação é não avançar na negociação enquanto essas informações não forem conferidas.

A presidente da Associação dos Registradores de Imóveis da Bahia, Karoline Sales, afirma que os dados mantidos pelos cartórios são os únicos capazes de indicar, com segurança jurídica, quem é o verdadeiro proprietário do bem e quais são as condições reais para sua negociação.

“As informações mantidas pelos Cartórios de Registro de Imóveis são as únicas capazes de indicar, com segurança jurídica, quem é o verdadeiro proprietário de um bem e quais são as condições reais para sua negociação. Na Bahia, o acesso a esses dados oficiais, seja diretamente no cartório, seja por meio do RI Digital, garante mais transparência e protege o comprador contra fraudes ou impedimentos legais após a aquisição”, declarou.

Golpes recentes mostram impacto financeiro das fraudes

Casos recentes envolvendo falsos corretores, vendas simuladas e atuação de grupos organizados demonstram que fraudes imobiliárias podem atingir vítimas de diferentes perfis econômicos. Em alguns episódios, compradores só descobrem o golpe quando tentam formalizar a escritura ou registrar o imóvel, momento em que identificam que o vendedor não era proprietário ou que havia impedimentos legais desconhecidos.

O material divulgado pela Ariba cita ainda a desarticulação de uma quadrilha que atuava em seis estados e teria causado prejuízos estimados em R$ 12 milhões. O dado reforça a dimensão interestadual desse tipo de crime e a necessidade de consulta prévia a sistemas oficiais, sobretudo em negociações iniciadas pela internet ou intermediadas por terceiros sem comprovação documental suficiente.

Em Feira de Santana, município com forte expansão urbana, mercado imobiliário ativo e áreas de interesse para regularização fundiária, a prevenção ganha relevância adicional. A combinação entre valorização de imóveis, disputas possessórias, negociações rurais e aumento de fraudes patrimoniais cria ambiente propício para golpes sofisticados.

Principais golpes identificados

Entre as modalidades mais recorrentes estão:

• Venda por falso proprietário, quando o golpista se apresenta como dono do imóvel sem ter registro em seu nome;
• Oferta de imóvel inexistente, muitas vezes com fotos e anúncios falsos;
• Venda duplicada, em que o mesmo bem é negociado com mais de uma vítima;
• Ocultação de dívidas ou penhoras, quando restrições legais são omitidas durante a negociação;
• Uso de documentos particulares falsificados, sem correspondência com a matrícula oficial;
• Pressão por pagamento antecipado, antes da emissão da certidão atualizada.

Como o comprador deve se proteger

A primeira medida é desconfiar de ofertas com preço muito abaixo do valor de mercado, vendedores que evitam fornecer documentos ou intermediários que condicionam o negócio a pagamento imediato. A pressa artificial é uma das estratégias mais comuns em fraudes patrimoniais.

Antes de assinar contrato, pagar sinal ou transferir valores, o comprador deve acessar o RI Digital ou procurar diretamente o cartório competente para verificar a matrícula do imóvel. A certidão atualizada permite confirmar titularidade, histórico e eventuais impedimentos.

Também é recomendável conferir a identidade do vendedor, verificar se há procuração válida quando a negociação envolver representante, consultar profissionais habilitados e evitar contratos informais. Em transações de maior valor, a análise jurídica prévia não deve ser tratada como custo dispensável, mas como etapa de proteção patrimonial.

Papel da Ariba e dos cartórios de Registro de Imóveis

A Associação dos Registradores de Imóveis da Bahia (Ariba) representa os oficiais de Registro de Imóveis no estado e atua na defesa institucional da atividade, no aprimoramento técnico dos serviços e na integração tecnológica das unidades baianas.

A entidade sustenta que a digitalização dos serviços registrais amplia a segurança jurídica, reduz deslocamentos, facilita o acesso à informação e contribui para a prevenção de fraudes. Ao mesmo tempo, o uso da tecnologia não elimina a necessidade de cautela do comprador, que deve buscar documentos oficiais e evitar decisões baseadas apenas em declarações de terceiros.

No mercado imobiliário, a publicidade de um anúncio ou a aparência formal de um contrato particular não substituem a fé pública do registro. A proteção efetiva do comprador depende da verificação da matrícula e da confirmação de que a transação pode ser concluída sem impedimentos legais.