A Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (Louos), cujo projeto de lei foi entregue pela Prefeitura à Câmara no último dia (21/06/2016), estabelece um conjunto de regras e critérios para o ordenamento do território municipal. Dentre eles está a definição do gabarito de altura máxima das edificações em toda a Área de Borda Marítima. Um caso específico é a Orla Atlântica de Salvador, para a qual buscou-se uma definição de gabarito que, além de evitar o sombreamento da praia, preserve o conforto ambiental. Além da altura máxima, foram estabelecidos outros parâmetros que ajudam a preservar a ventilação e a paisagem urbana dessa área tão importante para Salvador, como os recuos e afastamentos entre edificações, índices de ocupação máxima, índice de permeabilidade e os coeficientes de aproveitamento.

A Borda Atlântica vai desde a Praia do Farol da Barra até a Praia de Ipitanga. Em todo esse trecho, o Projeto de Lei da Louos, além de definir a altura máxima das edificações, exige a elaboração de estudo solar, a ser entregue para análise da Prefeitura junto com o projeto do empreendimento, demonstrando a incidência da sombra da futura edificação, evitando-se assim o sombreamento da praia. Dessa forma, mesmo que o estudo solar aponte que uma edificação mais alta não ocasionaria sombra à praia, o limite máximo de gabarito prevalece.

Um ponto importante a ser destacado é que a altura definida não se aplica exclusivamente à construção, pois é medida a partir do nível da praia. Ou seja, o relevo do terreno é computado como parte dessa altura. Por exemplo, um empreendimento cujo terreno é plano, no nível da praia, terá mais andares que a edificação em um terreno que esteja na mesma área, mas a cinco metros do nível da praia.

Altura das edificações – Uma inovação que o PL da Louos traz é o escalonamento do gabarito de alturas máximas em faixas. Quanto mais próxima da praia, mais baixa será a edificação. Essa proposta resulta em uma composição mais harmônica da orla, bem como influencia na ventilação e na paisagem urbana.

As alturas máximas ficam assim definidas (confira desenhos nos quadros anexos):

Da borda da faixa de praia (início das áreas urbanizáveis) até 60 metros – a altura máxima será de 36 metros, o que corresponde a 12 andares.

Do limite dos 60 metros a 90 metros da borda da praia – a altura máxima será de 45 metros, o que corresponde a 15 andares.

Do limite dos 90 metros até 120 metros da borda da praia – a altura máxima será de 60 metros, 20 andares.

Dos 120 metros até o final da delimitação da área de borda marítima – a altura é de 75 metros, 25 andares.

Dentro da área de Borda definida no PDDU as alturas máximas das edificações não poderão ultrapassar 75 metros ou 25 andares.