O Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA), por meio da Segunda Câmara Cível, concedeu no dia 18 de abril de 2024 (quinta-feira) uma liminar suspendendo os efeitos do registro de sentença de usucapião sobre um imóvel localizado em Feira de Santana, Bahia. A decisão, proferida pelo desembargador Paulo Alberto Nunes Chenaud, acolhe recurso de agravo de instrumento interposto por empresa do setor de Construções e Incorporações contra ENP, cujo direito à posse do imóvel havia sido reconhecido judicialmente em ação de usucapião, quando o terreno urbano já estava escriturado em nome da construtora.
Na decisão, a empresa alega que o magistrado responsável pela sentença de usucapião foi induzido ao erro, em razão de informações incorretas fornecidas pelo Cartório Extrajudicial. A empresa argumenta que, à época em que o cartório prestou informações à Justiça Estadual no processo movido por ENP, já tinha pleno conhecimento da existência de uma matrícula anterior, que atribuía a propriedade e posse do imóvel à construtora. A alegação é sustentada por extensa documentação, apresentada pela construtora, que comprova a pré-existência da referida matrícula e comunicados entre a empresa o Cartório Extrajudicial e até o Ministério Público da Bahia (MPBA).
A demanda da construtora
O processo que gerou a decisão envolve disputa sobre a propriedade de um imóvel localizado na Rua Barão de Cotegipe, no centro de Feira de Santana cujo registro estava em nome de ENP após sentença favorável em ação de usucapião. A construtora, entretanto, alega que a ação de usucapião foi conduzida de forma inadequada, sem a devida citação da então proprietária do imóvel, GFR, e sem a apresentação de provas suficientes que comprovassem a posse pacífica e prolongada do agravado.
Em seu recurso, a construtora argumentou que o imóvel pertencia à família FR desde 1946, sendo vendido à empresa em 2009 por meio de escritura pública e com todos os requisitos legais cumpridos. Além disso, a construtora destacou divergências nas medidas da área do imóvel, o que gerou questionamentos no registro do mesmo, resultando em um processo paralelo de retificação de registro imobiliário.
O juiz de primeira instância havia indeferido o pedido liminar da construtora, considerando que a sentença de usucapião já havia sido averbada no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Feira de Santana. Contudo, o Tribunal de Justiça entendeu que a suspensão dos efeitos da averbação era justificável, considerando os indícios de que a construtora poderia ser a legítima proprietária do imóvel, enquanto o agravado já possuía o registro em seu nome, o que lhe conferia poder para dispor do bem livremente.
A decisão de suspender a sentença até o julgamento final do mérito dos Embargos de Terceiro visa garantir que o imóvel não seja transferido ou vendido antes de uma análise mais detalhada do caso. O tribunal ressaltou que essa suspensão não vincula o entendimento final, que será dado após o exame de todos os elementos trazidos aos autos. A comunicação da decisão foi enviada ao cartório responsável para que fosse procedida a averbação da suspensão na matrícula do imóvel.
Entenda o Caso de Denúncia de Fraude Cartorial em Feira de Santana
Contexto e Abertura do Processo
No dia 5 de julho de 2024, a construtora formalizou uma queixa à Corregedoria Geral do Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA), alegando a existência de fraude no registro de um imóvel localizado em Feira de Santana. O imóvel, com uma área de aproximadamente 8 mil metros quadrados e situado no centro da cidade, está avaliado em cerca de R$ 16 milhões. A disputa judicial envolve a propriedade do terreno, que, segundo a empresa, sofreu um grave problema de duplicidade de registro.
A denúncia é tratada no âmbito de um “Pedido de Providências”, um tipo de ação que visa a apuração de irregularidades no processo de registros públicos, particularmente em cartórios extrajudiciais. O caso não está sob segredo de Justiça, permitindo que as informações sejam acessadas por fontes externas.
Alegação de Duplicidade e Superposição de Matrículas
A principal acusação da empresa é a de que o cartório envolvido emitiu uma segunda matrícula para o mesmo imóvel, em benefício de terceiros, o que configura uma situação de duplicidade de registro. Este fenômeno é conhecido tecnicamente como “superposição de matrículas”, um dos problemas mais graves que podem ocorrer nos registros públicos.
A superposição de matrículas gera insegurança jurídica e pode causar prejuízos financeiros significativos para as partes envolvidas. No caso específico, a empresa argumenta que o segundo registro não deveria ter sido emitido e que o cartório falhou em seu dever de prevenir essa irregularidade, Induzindo o magistrado de primeiro grau a erro.
Impacto Financeiro e Documentação Apresentada
A empresa destacou no processo os prejuízos potenciais decorrentes dessa fraude, especialmente considerando o alto valor do imóvel, avaliado em R$ 16 milhões. Para sustentar sua posição, a empresa anexou ao processo diversos documentos comprobatórios, como o contrato de compra e venda, o registro original do imóvel em nome da empresa, e outros registros oficiais, incluindo alterações contratuais e representações.
Análise e Fiscalização
O caso está atualmente sob análise da Corregedoria Geral do TJBA, que tem a responsabilidade de fiscalizar e regular as atividades dos cartórios extrajudiciais na Bahia. Além disso, a denúncia levanta a possibilidade de que o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) amplie as investigações para examinar com maior rigor as práticas de cartórios extrajudiciais no estado.
Neste contexto, o desembargador Roberto Maynard Frank, Corregedor Geral da Justiça da Bahia, iniciou uma correição extraordinária nos 1º e 2º Cartórios de Registro de Imóveis de Feira de Santana em resposta a possíveis irregularidades. A ação ocorre entre 30 de setembro e 4 de outubro de 2024, com o objetivo de verificar a conformidade dos serviços cartorários, assegurar o cumprimento das normas legais e responder a denúncias. A fiscalização, conduzida por uma equipe designada, busca garantir a segurança jurídica e a transparência nas transações imobiliárias da comarca.
Implicações para o Setor de Registros Públicos
Este caso destaca problemas estruturais e a necessidade de maior controle sobre o funcionamento de cartórios, especialmente em situações que envolvem bens de alto valor. A duplicidade de matrículas, se confirmada, pode ter amplas implicações jurídicas e financeiras para todas as partes envolvidas, criando um precedente importante sobre a responsabilidade de cartórios em garantir a autenticidade e singularidade dos registros de imóveis.
Principais dados do caso
- Processo: Agravo de Instrumento n. 8026302-75.2024.8.05.0000
- Data da decisão: 18 de abril de 2024
- Decisão: Suspensão dos efeitos do registro de sentença de usucapião
- Partes envolvidas:
- Agravante: Construções e Incorporações
- Agravado: ENP
- Motivo do recurso: Alegação de irregularidades no processo de usucapião
- Desembargador relator: Paulo Alberto Nunes Chenaud
Baixe
Decisão do desembargador ro TJBA Paulo Chenaud sobre imóvel na Rua Barão de Cotegipe
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